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Acquérir un bien – Questions-réponses

par Agence LSG Immo on 02.03.2022
Acquérir un bien – Questions-réponses
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Quelles sont les étapes obligatoires à l’achat d’une propriété ?
L’achat d’un bien immobilier se fait toujours auprès d’un notaire. Celui-ci établit un contrat d’achat qu’il authentifie de sa signature en présence du vendeur et de l’acheteur qui signent également le document. Suivant la région, le notaire est désigné d’office ou bien librement choisi par l’acheteur. LSG Immo peut vous aider à trouver un notaire si vous en recherchez un. Les notaires indépendants font partie de la Fédération Suisse des Notaires dont le siège se trouve à Berne.

Qu’est-ce qu’un notaire ?
Un notaire est un officier public chargé de rédiger des textes, appelés actes, afin de rendre leur contenu authentique et officiel. Le plus souvent les notaires ont affaire à la vente de biens immobiliers, la création de sociétés ou le règlement de successions. Le mot notaire vient du latin nota « signe, marque ».

Quels sont les frais à engager lors de l’achat d’une propriété dans le canton de Genève ?
Dans le canton de Genève, les frais sont répartis entre l’acte de vente et l’acte hypothécaire lié à la création d’une cédule hypothécaire.

Acte de vente :

  • droits d’enregistrement appelés aussi droits de mutation : 3 % du prix du bien (article 33 de la loi sur les droits d’enregistrement LDE),
  • inscription au registre foncier : 0.3 % du prix du bien,
  • rémunération du notaire : 0.7 % du prix du bien.

À partir du 01.03.2022, les droits de mutation sont réduits de 18’877 CHF dans le cadre de l’achat d’une résidence principale dont le montant total des opérations (prix du bien plus frais de notaire) reste inférieur ou égal à 1’258’454 CHF. Dans ce contexte, les droits d’enregistrement sur les actes hypothécaires sont réduits de moitié.

Acte hypothécaire (création d’une cédule hypothécaire) :

  • droits de mutation : 1.365 % du montant du prêt,
  • inscription au registre foncier : 0.2 % du montant du prêt,
  • rémunération du notaire : inférieure à 1 % du montant du prêt (plus le montant total est élevé, plus ce pourcentage est faible).

Quels sont les frais à engager lors de l’achat d’une propriété dans le canton de Fribourg ?

  • droits de mutation : 3 % du prix du bien,
  • inscription au registre foncier : 0.3 % du prix du bien,
  • rémunération du notaire : pas plus de 10’000 CHF et calculée selon le prix du bien :
    • de 0 à 5’000 CHF : 150 CHF
    • + de 5’000 à 20’000 CHF : 7 %
    • + de 20’000 et 100’000 CHF : 0.5 %
    • + de 100’000 et 1’000’000 CHF : 0.3 %
    • + de 1’000’000 et 2’000’000 CHF : 0.2 %
    • + de 2’000’000 et 5’000’000 CHF : 0.1 %
    • + au dessus de 5’000’000 CHF : 0.05 %.

Quels sont les frais à engager lors de l’achat d’une propriété dans le canton du Valais ?

  • droits de mutation : 1.5 % du prix du bien,
  • inscription au registre foncier : 0.2 % du prix du bien,
  • rémunération du notaire : environ 0.6 % du prix du bien.

Quels sont les frais à engager lors de l’achat d’une propriété dans le canton de Vaud ?

  • droits de mutation : 3.3 % du prix du bien,
  • inscription au registre foncier : 0.3 % du prix du bien,
  • rémunération du notaire : 0.2 % du prix du bien.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
C’est le droit que subit une propriété immobilière pour garantir le paiement d’une créance. En d’autres termes, lorsqu’une personne obtient un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier — on parle alors de prêt hypothécaire — la banque utilise son bien pour garantir le prêt qu’elle a accordé tout en laissant le propriétaire en conserver la pleine jouissance. Le mot hypothèque vient du grec ancien ὑποθήκη hypothếkê « ce qui sert de fondement ».

Quelles sont les conditions préalables à l’obtention d’un prêt hypothécaire ?
L’endettement est la première chose qu’une banque vérifie. En principe, un prêt peut être accordé dans la mesure ou l’endettement de l’emprunteur n’excède pas 33% de son revenu annuel brut.

Qu’est-ce qu’on appelle une cédule hypothécaire ?
C’est un document officiel émis par le registre foncier et remis au notaire. Ce document contient :

  • les références à une propriété,
  • l’indication d’une valeur d’un certain montant.

Le notaire remet ce document à la banque qui l’utilise pour garantir un prêt hypothécaire accordé à l’acquéreur de la propriété mentionnée sur la cédule, le montant du prêt étant égal au montant indiqué.
L’acte hypothécaire mentionné précédemment revient à la création d’une cédule hypothécaire.
Lorsque l’acquéreur a remboursé son prêt en totalité, la cédule retourne en sa possession et il peut l’utiliser pour un nouvel emprunt dont le montant ne dépasse pas la somme indiquée. Le mot cédule vient du latin schedula « petite feuille de papier ».

Quelles sont les garanties qui protègent l’acheteur ?
L’acheteur est supposé acquérir un bien ancien — construit il y a plus de cinq ans — « en l’état ». Il ne peut plus faire de réclamations, une fois qu’il s’est engagé dans le processus d’achat, au sujet de défauts qu’il n’a pas relevés avant le début de la transaction. Il est donc vivement recommandé, avant de s’engager financièrement dans l’acquisition d’un bien, de faire appel à un expert qui va dresser un bilan précis et exhaustif de tous les défauts constatés… et au besoin, de réviser son offre.
Au sujet des biens construits il y a moins de cinq ans, l’acheteur bénéficie, en général, de garanties. La norme SIA 118 impose, par exemple, une garantie de deux ans au cours de laquelle le propriétaire peut faire des réclamations concernant les défauts de construction qu’il constate. Cette norme comprend également une période de prescription de cinq ans, qui suit le moment de la remise des clés, au cours de laquelle le propriétaire est tenu de signaler sans délai tout défaut caché dont il découvre l’existence. La norme SIA 118, pour que l’on puisse en bénéficier, doit être incluse dans le contrat d’acquisition du bien concerné.
SIA : société suisse des ingénieurs et des architectes

Qu’est-ce qu’on appelle un bien-fonds ?
C’est un synonyme de propriété foncière. Des barrières ou des bornes en montrent les limites qui figurent sur les plans officiels du registre foncier. Le sol de la propriété et tout ce qu’il contient — les sources, la végétation et les objets construits — forment l’ensemble de la propriété et appartiennent donc au propriétaire du bien-fonds.

Qu’est-ce qu’une servitude ?
C’est une charge imposée sur un immeuble, appelé fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, appelé fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant est obligé d’accepter certains actes d’usage de la part du propriétaire du fonds dominant. Par exemple, le propriétaire d’un terrain doit laisser et entretenir un passage à l’attention d’un propriétaire voisin. Un contrat de servitude peut être établi entre deux propriétaires, en présence d’un notaire. Ce contrat doit contenir tous les éléments permettant de déterminer la charge imposée au propriétaire du fonds servant.

Qu’est-ce qu’un droit distinct et permanent ou DDP ?
Le droit distinct et permanent est une servitude particulière le plus souvent appelée droit de superficie : le propriétaire d’un terrain, appelé superficiant, octroie à un tiers, appelé superficiaire le droit de construire et de posséder des bâtiments sur ce terrain.

Les constructions appartiennent donc au superficiaire tandis que le terrain demeure la propriété du superficiant. Ainsi, ce dernier loue son terrain au superficiaire qui lui verse une rente annuelle sur une durée de 30 à 100 ans. À la fin de cette période, le superficiant récupère les bâtiments en échange d’une indemnité tenant compte de leur valeur actuelle. Le propriétaire du terrain peut également renouveler son droit de superficie.

À quelles conditions un étranger peut-il acquérir un bien immobilier en Suisse ?
Les ressortissants d’états de l’UE/AELE (union européenne et association européenne de libre-échange) domiciliés en Suisse — ainsi que les titulaires d’un permis C (autorisation d’établissement) — jouissent des mêmes droits que les suisses en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers.

Les ressortissants d’états extérieurs à UE/AELE domiciliés en Suisse doivent demander une autorisation pour acquérir un logement de vacances, un logement dans un apparthôtel ou une résidence secondaire. Si ces personnes sont titulaires d’un permis B (autorisation de séjour), elles peuvent acheter sans autorisation un logement ou un terrain à bâtir dans la mesure où elles résideront principalement dans le logement existant ou celui qu’elles feront construire — elles doivent le faire dans l’année qui suit l’acquisition de leur terrain — et où leur logement ne fera l’objet d’aucune location.

Les frontaliers titulaires d’un permis G et ressortissants d’états de l’UE/AELE peuvent acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans les environs de leur lieu de travail. Une résidence secondaire par propriétaire est le maximum autorisé. Les résidences secondaires ne peuvent pas être louées.

Les étrangers qui ne résident pas en Suisse, en dehors des frontaliers, doivent demander une autorisation pour acquérir un bien immobilier en Suisse.

Les résidences de vacances vendues aux étrangers sont soumises à un quota annuel national de 1’500 réparti entre les cantons. Un logement de vacances par propriétaire est le maximum autorisé. Ces résidences ne peuvent être louées que temporairement.

Les étrangers peuvent tous acquérir sans autorisation des immeubles destinés à une activité professionnelle, commerciale ou industrielle à l’exception des immeubles affectés à la construction, au commerce ou à la location de logements.

L’Office Fédéral de la Justice a publié un aide-mémoire à l’attention des étrangers qui souhaitent devenir propriétaire foncier en Suisse. Une liste des autorités cantonales auprès desquelles s’adresser est fournie à la fin du document.

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